Tra le materie per le quali è obbligatorio il ricorso al tentativo di mediazione, è annoverata la locazione (a uso abitativo e a uso commerciale).

La normativa emergenziale all’art. 3 comma 6 bis del D.L. 23.02.2020 n. 6, convertito in L. 05.03.2020 n. 13, ha previsto che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti“.

Si sono quindi registrati due diversi orientamenti da parte dei Giudici rispetto all’incidenza o no della chiusura forzata delle attività sulla legittima sospensione o riduzione dell’obbligo del pagamento del canone da parte dell’inquilino.

(Trib. Ve 14.04.2020 – Trib. Bologna 11.05.2020 – Trib. Bologna 12.05.2020 – Trib. Genova 01.06.2020 – Trib. Bari 09.06.2020 – Trib. Catania 30.07.2020 – Trib. Roma 27.08.2020 – Trib. Palermo 25.09.2020 – Trib. Ve 30.09.2020 – Trib. Macerata 28.10.2020 – Trib. La Spezia 15.12.2020 – Trib. Firenze 27.01.2021).

Ciò che appare incontrovertibile è che tutti questi contratti hanno presentato criticità che – al di fuori dei casi di inadempimento  – potevano e possono essere oggetto di attenta analisi e rinegoziazione nell’ambito della mediazione civile e commerciale e valorizzare ipotesi di soluzione che neppure in Tribunale sarebbe possibile percorrere.

Rinegoziare i contratti di locazione e affitto può essere la soluzione!

Tenendo conto della particolare contingenza socio-economica nella quale ci troviamo, una soluzione vincente ma che ancora in pochi considerano è quella di rinegoziare i contratti di locazione o affitto.

Si tratta, infatti, di una possibilità ammessa dal nostro ordinamento, che permette di adeguare le condizioni contrattuali, comprese quelle economiche, alle mutate esigenze delle parti e di continuare ad agire sulla base del principio fondamentale di buona fede, che permea di sé l’intero sistema giuridico, e dei principi solidaristici che caratterizzano la nostra carta costituzionale.

Nell’ordinanza del Tribunale di Roma del 27 agosto 2020, si legge che “qualora si ravvisi una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve potere avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.)”

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